+7(499) 301-77-61

Исправление ошибки на стадии проектирования стоит в 2 раза, на стадии тестирования - в 10 раз, а на стадии эксплуатации системы - в 100 раз дороже, чем на стадии анализа...

(из исследований американских специалистов по управлению в 1960-х годах )

Ошибки строительных подрядчиков

Ниже перечислены наиболее часто встречающиеся в практике строительства ошибки подрядчиков

Зачастую, подрядчик, когда оценивает перспективность предлагаемых работ смотрит на смету и оценивает экономику проекта исходя только из потенциального дохода и затрат на строительство. И лишь в самом конце, перед началом работ, заказчик представляет на согласование проект договора. Обычно этот проект достаточно объёмный и у подрядчика не остаётся времени качественно его проанализировать и учесть все риски, а к работам требуется приступить как всегда срочно и в большинстве случаев договор остаётся непроработанным со стороны подрядчика, что влечёт в будущем некомфортные условия строительства, повышенные требования со стороны заказчика, завышенные штрафы и в итоге экономика по договору сводится на нет не потому что смета нерентабельна, а потому что условия договора неэффективны.
Например заказчик указывает в договоре штрафные санкции несоразмерные объёмам исполняемых работ, которые обнуляют не только прибыль, но даже не покрывают в итоге затрат подрядчика, при этом убытки заказчика несопоставимы с размером таких штрафов. Или наказания (штрафы) к подрядчику указываются по формальным признакам, и даже если они не повлияли на результаты строительных работ, то могут быть применены т.к. указаны в договоре. Ещё одна частая форма - огромный список обязательств подрядчика и минимальный заказчика. Вершиной такого подхода являются пункты договоров строительного подряда, где заказчик требует гарантий от физических лиц подрядчика - генерального директора или учредителей, собственным имуществом обеспечить исполнение договора при этом сам заказчик никаким образом не даёт никаких гарантий оплаты выполненных подрядчиком работ.

Вывод: Рассматривайте смету только вкупе с договором! Требуйте от заказчика ПСД и договор строительного подряда одновременно, чтобы у вас было время внести свои правки и согласовать их перед началом работ!

Нередко субподрядчик соглашается на проведение работ подписав протокол согласования договорной цены без сметы. При этом заказчик ссылается на то, что ПСД окончательно не согласована, а работы требуется начинать. И предлагает подписать смету в ходе исполнения договора. Такая ситуация может привести к судебным спорам с непредсказуемым результатом.
Возможен так же вариант когда работы осмечиваются не по видам, а по этапам, в конце которых имеется какой-то промежуточный результат, который и является формальнам закрытием этапа и акты закрытия по которому являются основанием оплаты. В таком подходе так же кроются скрытые риски. Если заказчик расторгает договор (например на середине этапа), то подрядчику очень сложно бывает доказать стоимость проделанных в рамках этапа работ, т.к. смета отсутствовала, а результата этапа нет.

Вывод: Подписывайте смету с заказчиком в любом виде, пусть даже потом её придётся менять через дополнительное соглашение. Если работа разбита на этапы, осмечивайте этапы.

Бывает и так, что субподрядчик подписывает договор в котором отсутствует цена т.к. смета на настоящий момент не готова и заказчик просит подписать её позже. К сожелению с высокой долей вероятности суд признает такой договор не действительным и обязует субподрядчика вернуть полученные авансы. Т.к. цена является существенным условием договора, без которого он является недействительным.

Вывод: Ни в коем случае не подписывайте договор без наличия существенного условия - цены договора!

Порой случается и такое, что субподрядчик выходит на работы вообще без подписанного договора. Заказчик при этом ссылается на то, что в ближайшее время договор будет согласован и подписан, а пока срочно нужно начинать. Т.к. смета кажется привлекательной подрядчик соглашается на такие условия.
Надеяться надо всегда на лучшее, а готовиться к худшему. Исходя из данного тезиса ситуация с выходом на работы без подписанного договора - это сверхвысокие риски. И очень сложно и дорого будет потом доказать что-то в судебных спорах. У нас суды рассматривают документарные отношения, а не отношения по существу (к сожалению). Поэтому если отсутствуют документы, очень сложно будет что то доказывать судье на основании фактов которые имели место в жизни.

Вывод: Не нужно выходить на работы без подписанного договора, даже если с заказчиком очень хорошие отношения. Пусть это будет 2 листа с существенными условиями, но они должны быть.

Договор подписан, смета есть, но подрядчик не получил официально по акту утверждённый проект. В связи с доверительными отношениями он начинает работы по какому то "варианту" проекта, подразумевая договорённости с заказчиком о том, что официальный проект будет "чуть позже". Такая ситуация чревата очень серьёзными последствиями - когда выйдет окончательный вариант проекта, то гарантированно подрядчику придётся переделывать часть уже произведённых работ. И доказать, что это дополнительные работы будет нереально, т.к. проект официально появился слишком поздно.
Так же при этом почти всегда в договоре строительного подряда не указаны ситуации возникающие всвязи с необходимостью переделывания работ требуемые при внесении изменений в проект. Т.е. смета на работы есть, результат работ должен быть предоставлен для получения оплат подрядчиком, но нигде не указано, за чей счёт производятся изменения при корректировках псд. Как показывает практика чаще за счёт подрядчика.

Вывод: Перед началом работ требуйте от заказчика передать вам проект официально по акту приёма-передачи проектной документации. Если проект не "окончательный", то это проблемы заказчика, а не ваши.

Конечно же заказчик (генподрядчик) обычно крупная организация с большими оборотами и штатом сотрудников. Поэтому подрядчик считает, что нет необходимости проверять заказчика на предмет рисков. К сожалению это не так. На нашей практике не один крупный заказчик (генподрядчик) с большим объёмом обязательств уходил в процедуру банкротства. И огромный сонм субподрядчиков оставался без денег и без надежд эти деньги когда-нибудь получить. Более того, по приходу на место Генерального директора Арбитражного управляющего он начинает под микроскопом рассмаривать каждую бумажку и субподрядчик не получив в итоге оговорённого остаётся ещё и должен, т.к. нашлись/не нашлись сответствующие документы (см. ситуации по документам описанные выше).

Вывод: Проверяйте заказчика на предмет его финансовой состоятельности перед подписанием договора.

Прописанные сроки исполнения договора лежат бременем на подрядчике, т.к. он исполнитель и естественно отвечает за сроки по договору стьроительного подряда. Но нередко складываются ситуации когда сроки срываются не по вине подрядчика (это может быть как форс-мажор, так и вина заказчика). Но если данные факты не были зафиксированы вовремя и правильно в письменном виде, то по итогу работ ответственность за сроки ляжет полностью на подрядчика. Все обстоятельства промежуточных этапов забудуться, а требования по срокам исполнения к подрядчику остануться в договоре. И ему невозможно будет доказать, что он не виноват в срыве сроков, а значит и штрафные санкции не замедлятся.

Вывод: Оперативно реагируйте на любые факторы, которые сдвигают сроки исполнения договора не по вашей вине. Уведомляйте заказчика вовремя и корректно.

Обмен документами, как на этапе подписания договора, так и на этапе его исполнения важнейшая часть работы подрядчика. Зачастую не обращая внимания на эти факторы подрядчик с большим опозданием фиксирует происходящее на площадке (т.к. его реакции более оперативны и требуют соответствующих каналов доведения ситуации до заказчика). Если же подрядчик не успел зафиксировать какой либо факт, то по прошествии времени данный факт становится неактуален и недоказуем. Таким образом более оперативное реагирование на ситуацию зафиксированное документарно - это преимущество подрядчика. Чем менее оперативно он реагирует тем меньшая вероятность отстоять свои права перед заказчиком.

Вывод: В обязательном порядке внедряйте у себя электронный документооборот. Следите, чтобы в договоре все документы были действительны при отправке в цифровом виде. Оперативно реагируйте документарно на все события, которые могут быть в будущем истолкованы не в вашу пользу.

Это ошибочное суждение, на самом деле после подписания договора договорная работа только начинается. И от того насколько точно и активно подрядчик будет отстаивать свои интересы в рамках подписанного договора зависит в итоге размер его доходов от выполненных работ. Если же он сосредоточился на качественном исполнении работ не уделяя досточно времени на "бумажное" сопровождение своей деятельности, то не факт, что исполнив свои обязательства он не останется без прибыли.

Вывод: Назначьте ответственного куратора по договору приказом по организации или передайте данную функцию на аутсорсинг юридической компании.

Помните, что цена исправления ошибки на этапе завершения (сдачи) работ будет стоить в 100 раз дороже, чем на этапе выявления и исправления её по ходу действия договора. Наша задача максимально защитить вас от любых ошибок при заключении и исполнении договора строительного подряда. Ваши вложения в нашу услугу, это фактически покупка страхового полиса на случай непредвиденных обстоятельств, которых на строительной площадке случается больше чем в каких либо иных проектах.

Сопровождение строительных контрактов

Посмотреть расценки на услугу

ООО "Защитная грамота"

ИНН/КПП 7703679283/772101001
ОГРН 5087746402607

+7 (499) 301- 77-61

zgt-mail@yandex.ru

© ООО "Защитная грамота", 2008-2024. Сайт не является публичной офертой и носит информационный характер. Все материалы данного сайта являются объектами авторского права (в том числе дизайн). Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете) или любое иное использование информации и объектов без предварительного согласия правообладателя.

Перейти в чат с юристом

Позвонить на мобильный номер

Написать в WhatsApp

Мы на связи 24/7